Cuidados na locação de imóvel

Postado em 02.10.2012

O que é preciso fazer ao alugar um apartamento ou casa? Por lei, o contrato de locação pode ser verbal ou escrito. Assim, para se alugar um imóvel basta o acordo de vontade entre o proprietário e o inquilino. No entanto, recomenda-se a forma escrita, que previne litígios e deixa claros os deveres e obrigações de cada uma das partes.

Que documentos são necessários ter em mãos? Documentos pessoais (carteira de identidade, CPF, certidão de casamento), além de documentos relativos ao imóvel locado (certidão da matrícula fornecida pelo Registro de Imóveis). Se houver fiador, há necessidade de comprovação da capacidade econômico-financeira (renda e bens que demonstrem a capacidade do fiador em arcar com eventual débito locatício).

Que documentos ou comprovantes o proprietário/imobiliária precisa entregar ao locatário para comprovar o negócio? Contrato de locação e cópia da matrícula do imóvel.

Que taxas – e valores médios – é preciso pagar? A quem? Se o negócio for realizado por meio de imobiliária, normalmente há uma taxa pelo fechamento do negócio e outra mensal, que gira em torno de 10% do valor da locação. Essas taxas usualmente são de responsabilidade do proprietário.

Eles podem cobrar o IPTU do locatário junto com o aluguel? Pode ser ajustado entre as partes que o IPTU será pago pelo locatário. No entanto, junto à Prefeitura, quem responderá em caso de débito, sempre, será o proprietário. Se o inquilino não pagar esse valor, o proprietário terá de saldar o débito junto ao Município e, posteriormente, cobrar do inquilino.

Precisa “cheque caução”? O que é , juridicamente? A caução é uma das formas de garantias locatícias. Por lei, deve ser feita por meio de um depósito bancário próprio para esse fim. Além da caução, a locação pode ser garantida por fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de cotas de fundos de investimento. A lei não obriga que haja alguma garantia ao contrato de locação.

É necessário fazer vistoria? Por quê? Como é feito e qual o objetivo? A vistoria não é obrigatória, mas é altamente recomendável. Sem uma vistoria inicial e final, não há como saber quem foi o responsável pelos danos existentes no imóvel. A vistoria consiste num levantamento completo do estado do imóvel e deve ser assinado pelo locador e pelo locatário.

Enfim, o que é preciso pagar e pra quem? Por lei, o locatário está obrigado a pagar o valor do aluguel ao proprietário, bem como as despesas de água, energia elétrica e telefone. Por acordo entre as partes, no entanto, podem ser imputadas ao inquilino outras despesas, como IPTU e taxa de condomínio.

O que é considerado abusivo nesse tipo de negócio? Podem ser consideradas abusivas cláusulas que prevejam multa por infração apenas para uma das partes. Outro exemplo de cláusula abusiva, muito comum, é a que prevê uma lista de índices de correção do aluguel e estabelece que será aplicado aquele que apresentar maior variação no período.

Entrevista concedida ao Jornal Ibiá, em 11/05/2012.

Cadastros restritivos de crédito

Postado em 02.10.2012

Quais os principais motivos que levam a pessoa a ter o nome sujo? Débitos com cartão de crédito, financiamento de veículos e compras parceladas em geral.

Como saber se o nome consta nos principais cadastros dedevedores? Os principais cadastros de inadimplentes são o SERASA e o SPC. Informalmente, bancos e estabelecimentos comerciais conveniados podem informar ao consumidor se ele está ou não inscrito nestes cadastros. No entanto, a comprovação oficial e escrita somente será fornecida pelas entidades gestoras dos cadastros. O SPC tem uma rede conveniada maior e presente em diversos municípios, inclusive em Montenegro. O SERASA, por outro lado, conta com menos postos de atendimento ao público, sendo que o mais próximo de Montenegro está localizado em Porto Alegre.

O que acontece se a pessoa nada fizer a respeito? Permanecerá inscrita por um prazo máximo de cinco anos, salvo se o credor promover o cancelamento da inscrição antes. Por ordem judicial também pode ser feito o cancelamento em alguns casos.

Quais são os principais passos que a pessoa deve seguir para reverter a situação? Se a inscrição for regular, ou seja, resultante de efetivo débito, a solução é pagar a dívida. Caso não pague a dívida, permanecerá inscrito por até cinco anos. Se a inscrição for indevida ou irregular, pode-se pleitear judicialmente o cancelamento da inscrição, por meio de um advogado. As principais situações que tornam a inscrição indevida são: a inexistência de dívida e a falta de notificação prévia ao consumidor (antes de ser inscrito, o consumidor deve ser notificado, para que possa regularizar o débito).

Pode acontecer de uma pessoa ser incluída no cadastro de devedores por engano? Se sim, a quem recorrer? Pode e muitas vezes isso acontece. O consumidor pode procurar o estabelecimenot comercial responsável pela inscrição, mostrar o engano e pedir que providencie o cancelamento. Se isso não resolver o problema, haverá a necessidade de procurar um advogado e ingressar em juízo.

Há algum tipo de notificação ou prazo pra limpar o nome? O Código de Defesa do Consumidor obriga as gestoras de cadastros de inadimplentes a notificar previamente o consumidor, antes da inscrição. O prazo para buscar o cancelamento de uma inscrição indevida varia de acordo com o motivo que deu causa à inscrição. Será necessária a consulta a um advogado para analisar o caso concreto.

Quais os problemas jurídicos que ter o nome sujo pode acarretar? O principal efeito da inscrição em cadastros de inadimplentes é a impossibilidade de se obter crédito bancário (empréstimos pessoais, financiamentos para compra de imóveis e veículos, etc.) e crédito comercial (compra a prazo, crediário, em lojas e demais estabelecimentos comerciais).

Entrevista concedida ao Jornal Ibiá, em 24/05/2012.

Uniões estáveis múltiplas

Postado em 02.10.2012

O nosso Código Penal, que é de 1940, possui um capítulo prevendo os “crimes contra o casamento”. Entre eles está o de poligamia (art. 235). Duas observações devem ser feitas sobre esse crime.

Primeiro: a lei pune a multiplicidade de casamentos e não a de uniões estáveis.

Segundo: deve-se compreender o contexto em que surgiu a lei. Trata-se de lei com mais de setenta anos, criada em uma época em que o modelo de família no Brasil era o patriarcal. Não havia espaço para outras formas de união. Sequer existia a figura da união estável. Filhos nascidos fora do casamento, por exemplo, eram tidos como espúrios ou adulterinos e não tinham os mesmos direitos dos filhos gerados de uma relação matrimonial. Nesse contexto, havia certa coerência em punir com prisão a prática de poligamia. Atualmente, porém, não há mais sentido nisso. A tendência, inclusive, é que tal crime seja extinto do Código Penal, assim como foi o “crime de adultério”, em 2005.

Fica esclarecido, então, que a multiplicidade de uniões estáveis não configura crime no Brasil.

Com relação à validade e eficácia dessas uniões na esfera cível, sem dúvida, há muita controvérsia. Devemos reconhecer que a Constituição Federal e o Código Civil brasileiro quando abordaram o tema da união estável, pensaram em uma união monogâmica. O simples reconhecimento da união estável entre um homem e uma mulher naquele momento histórico (1988) já representava um enorme avanço legislativo. Até então, como dito acima, essas relações estavam à margem da lei. Embora não proibidas, não geravam direito a pensão alimentícia, partilha de bens, entre outros direitos.

Superada a fase em que a legislação resistia em reconhecer a união estável entre um homem e uma mulher, hoje nós estamos em plena discussão com relação ao direito dos homossexuais e dos polígamos de terem suas relações salvaguardadas pelo ordenamento jurídico. Estamos longe de um consenso nessa matéria.

Nesse cenário, ouso lançar minha opinião pela viabilidade jurídica do estabelecimento de uma relação poligâmica de união estável, desde que haja consenso entre os envolvidos, sem qualquer espécie de coação ou induzimento em erro. Todos devem estar cientes e acordes com a situação. Além disso, essa relação deve ser pública, contínua e duradoura para se caracterizar como união estável.

Mesmo cumprindo esses requisitos, considero que somente a análise do caso concreto, ou seja, a análise caso a caso nos permitirá afirmar se a relação deve ou não receber o reconhecimento jurídico. O melhor campo para essa aferição, sem dúvida, é o judicial. Por isso, considero, ainda, temerária a simples celebração de contratos para provar esse tipo de união. O ideal seria o ajuizamento de ação de reconhecimento de união estável, onde o Judiciário teria amplas condições de avaliar todos os elementos que compõe aquela união e declarar a sua existência para o mundo jurídico.

Isso não quer dizer que não teremos problemas jurídicos para enfrentar durante a existência dessas uniões e, principalmente, com o fim delas. Suponhamos uma relação envolvendo um homem e duas mulheres, onde há a separação com relação a uma das mulheres: essa mulher poderá pedir pensão alimentícia à outra mulher? Se essas mulheres tiverem filhos, como ficará o direito à visita dos filhos? Aquela que não era mãe, mas ajudou a criar a criança desde o seu nascimento, poderá ser privada do convívio com o menor?

Esses são apenas alguns dos problemas que podemos citar, sem falar naqueles decorrentes da divisão de patrimônio em caso de separação parcial e, principalmente, em caso de falecimento de algum dos envolvidos.

Entendo, porém, que esses problemas representam apenas dificuldades (que com esforço podem ser resolvidas) e não impedimentos (que inviabilizariam a existência de uniões estáveis de caráter poligâmico).

Entrevista concedia ao Jornal Ibiá, em 28/08/2012.